Inscripción de declaratoria de fábrica vía regularización

La Declaratoria de fábrica puede inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble.

Requisitos para la solicitud de inscripción

Para construcciones realizadas hasta el 20 de julio de 1999 (mediante la Ley N°27157)

a) Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) debidamente llenado y firmado por el presentante (persona que realiza el trámite en la Sunarp). Recabarlo en la Oficina Registral.

b) Formulario registral (FOR) aprobado por la Sunarp (distribución gratuita en la oficina), el cual debe ser suscrito por los propietarios y el verificador responsable (ingeniero civil o arquitecto colegiado inscrito en el índice de Verificadores de predios de la zona registral correspondiente para que efectúe la constatación de la edificación) con firmas certificadas ante notario.

c) Plano de ubicación, localización y de distribución, suscrito por el verificador responsable, cuya firma debe estar certificada ante notario.

d) Informe técnico de verificación suscrito por el verificador responsable cuya firma debe estar certificada ante notario.

Si se trata de una construcción de más de cinco pisos o de concurrencia masiva de personas,  se presentará el informe técnico de verificación AD HOC.

e) Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente expedido por la Municipalidad correspondiente.

f) Pago de la tasa registral.

"Debe presentar la documentación en original y dos juegos de copias simples".

Para construcciones realizadas desde el 21 de julio de 1999 a la fecha

a) Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) debidamente llenado y firmado por el presentante (persona que realiza el trámite en la Sunarp). Recabarlo en la Oficina Registral.

b) Formulario único de edificaciones (FUE), con el sello de recepción de la municipalidad competente, firmado por los propietarios, ingeniero constructor, y aprobado por la Municipalidad (sellos y firmas).

c) Declaración jurada de los propietarios inscritos con firma certificada notarialmente, indicando la fecha de terminación de la construcción, en caso el FUE no tuviera dicho dato.

d) Plano de ubicación, localización y de distribución autorizado por profesional competente, debidamente aprobado por la municipalidad (con los sellos de aprobación) AD HOC, o también se puede acreditar que el mismo ha sido solicitado al ente rector.

Tener en cuenta para la inscripción

a) Verificar que en los documentos presentados, se consignen todos los sellos y firmas que correspondan.

b) Verificar la partida registral, en lo referente a descripción del inmueble y titularidad registral.

c) Tener presente el número de copias que se deben presentar para la modalidad 1.

Base legal

• Artículos 78 y 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN.

Precedente de Observancia Obligatoria

Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157

“Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley N° 27157, aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación”.

Criterio adoptado en las Resoluciones N° 133-2003-SUNARP-TR-L del 07 de marzo del 2003, N° 141-2003-SUNARP-TR-L del 7 de marzo de 2003 y N° 146-2003-SUNARP-TR-L del 11 de marzo de 2003.

Pleno IV: Primer precedente, Sesión ordinaria realizada los días 6 y 7 de junio de 2003.

Improcedencia de segunda regularización vía rectificación

"No procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de fábrica inscrita vía regularización en virtud de la Ley N° 27157, cuando es evidente que se trata de una segunda regularización".

Criterio adoptado en la Resolución N 088-2012-SUNARP-TR-L del 19.01.2012.

Pleno XCIII: Tercer precedente, Sesión extraordinaria presencial realizada los días 02 y 03 de agosto de 2012.

Interpretación de los artículos 310 del Código Civil y 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

"Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce – por imperio de la ley – la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio. A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del reglamento de inscripciones del registro de predios bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio."

Criterio adoptado en la Resolución N 3280-2019-SUNARP-TR-L del 18.12.2019.

Pleno CCXX: Primer precedente, Sesión ordinaria presencial realizada los días 12 y 13 de diciembre de 2019.

Interpretación de los artículos 310 del Código Civil y 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

"Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce – por imperio de la ley – la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio. A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio.

Este supuesto se aplica exclusivamente al caso de la edificación construida sobre terreno, y no a los casos de ampliación, modificación, remodelación, entre otros."

Criterio adoptado en la Resolución N 1370-2022-SUNARP-TR.

Pleno CCLVI: Segundo precedente, Sesión ordinaria virtual realizada el día 01 de abril de 2022.

Jurisprudencia Registral

Resoluciones del Tribunal Registral

Sumilla de la Resolución 243-2021-SUNARP-TR de 14/05/2021 sobre Intervención de copropietarios en regularización de declaratoria de fábrica

Para efectos de inscribir la regularización de fábrica de un bien en copropiedad, se requiere la intervención de quienes representen la mayoría absoluta, por tratarse de un acto de administración que contempla el inciso 2 del artículo 971 del Código Civil.

Sumilla de la Resolución 1291-2020-SUNARP-TR-L de 31/07/2020 sobre Título para la inscripción de la regularización de declaratoria de fábrica

El título para solicitar la inscripción de la declaratoria de fábrica, en vías de regularización al amparo de la Ley N° 27157, lo constituye el FOR suscrito por el propietario y verificador con firmas certificadas por notario acompañado de los documentos a que se refiere el artículo 25 del Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA; siendo que corresponde a las instancias registrales, verificar la intervención del propietario, quien en el ejercicio de los atributos de su derecho, determina con su voluntad los actos que involucran el predio.

Sumilla de la Resolución 2439-2016-SUNARP-TR-L sobre rectificación de regularización de edificaciones

Es procedente la rectificación de una fábrica cuando esta no implica una segunda regularización en mérito de la Ley Nº 27157. La rectificación del nombre de los ambientes de una fábrica que fue inscrita vía FOR que no implique una ampliación, modificación, reparación, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, no constituye segunda regularización.

Tasa Registral

• Derecho de presentación: S/ 43.00

• Derecho de inscripción: Valor de la construcción X 3 / 1000

Plazo de calificación

• 7 días hábiles (Sujeto a complejidad del título).

  "Documentación sujeta a calificación por parte del Registrador Público y complejidad del título".