Inscripción de independización de predio urbano por regularización de edificaciones

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La Independización de Predio urbano por Regularización de edificaciones puede inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble.

Requisitos para solicitar la inscripción

a. Solicitud de inscripción

b. Formulario registral o parte notarial de la escritura pública.

c. Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente, el que debe contar con firma legalizada notarialmente del verificador.

d. Declaración Jurada con firma legalizada notarialmente del Verificador Responsable a la que se refiere el literal b) del artículo 25 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157.

e. Pago de derechos registrales.

Tener en cuenta para la inscripción

a. La falta de construcción en uno de los lotes a independizar, no es impedimento para el fraccionamiento del predio, siempre que existan otros elementos que permitan contrastar la partición física del bien.

b. Procede la inscripción de la independización en vía de regularización, sobre predios que ya cuentan con edificaciones declaradas en inscritas con anterioridad.

Base legal

  • Artículo 2011 del Código Civil aprobado por D.Leg. N° 295 (25/07/1984).
  • Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones - Ley N° 27333.
  • Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA
  • Directiva N° 03-2014 que precisa los actos inscribibles en el Registro de Predios y en otros registros que requerirán informe previo del área de catastro para acceder a su inscripción, así como los requisitos que deben contener los planos y memorias descriptivas aprobada por Resolución N° 189-2014-SUNARP-SN.
  • Decreto Supremo N° 017-2003-JUS (18/09/2003) que aprueba las tasas registrales de los servicios de inscripción y de publicidad por oficina registral.
  • Resolución N° 268-2019-SUNARP/SN que aprueba la actualización del monto de los derechos registrales de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos para el año 2020.

Precedentes de observancia obligatoria

Independización al amparo de la Ley N° 27157: Discrepancia entre memoria y planos

"En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el plano de independización de unidades sujetas a uno de los regímenes de la Ley 27157, prevalecerán los que aparecen en el plano, debiendo extender el asiento de inscripción conforme a este".

Criterio sustentado en la Resolución Nº 576-2015-SUNARP-TR-L del 24.03.2015.

Pleno CXLI: Primer precedente, Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 14 de enero de 2016.

Acuerdos Plenarios

Independización de predios sujetos a copropiedad

"Para la independización de predios sujetos a copropiedad se requiere del consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad con el artículo 971 inciso 1 del Código Civil".

Pleno CXLIX, Acuerdo Plenario, Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 02 y 03 de mayo de 2016.

Jurisprudencia Registral

Resoluciones del Tribunal Registral

Sumilla de la Resolución Nº 2493-2018-SUNARP-TR-L de 19/10/2018 sobre Subdivisión en vía de regularización

Para la independización de predio urbano cuya edificación fue inscrita al amparo de la Ley 27157 y la Ley 27133, es necesario la presentación de los requisitos establecidos en el artículo 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. En este supuesto será necesario comprobar que existan elementos objetivos (construcciones, edificaciones, entre otros) que determinen el fraccionamiento de hecho del predio cuya edificación fue materia de regularización.


Sumilla de la Resolución Nº 135-2017-SUNARP-TR-L de 20/01/2017 sobre Independización en vía de regularización

La independización de predio urbano por regularización de edificaciones a que se refiere la Ley Nº 27157 y la Ley Nº 27333 procede sólo cuando la construcción de edificaciones independientes declaradas en vía de regularización conllevó al fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz y no en los casos de independización de un predio por haberse regularizado la edificación en él.


Sumilla de la Resolución Nº 286-2012-SUNARP-TR-A de 21/06/2012 sobre Independización en vía de regularización al amparo de las leyes N° 27157 y 27333

Para el caso de independización por regularización de edificaciones no se requiere que el predio cuente con el área del lote normativo a que hace referencia el Reglamento Nacional de Edificaciones, ello por cuanto la Ley N° 27157 y la Ley N° 27333 tienen por objeto sanear aquellas construcciones que hayan concluido antes del 21 de julio de 1999.


Sumilla de la Resolución Nº 448-2005-SUNARP-TR-L de 27/07/2005 sobre Independización por regularización de edificaciones

Resulta procedente admitir la independización al amparo del artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, de un predio urbano cuya declaratoria de fábrica en vía de regularización ya se encuentra registrada, siempre que se acredite que la subdivisión del mismo se ha producido de hecho con la edificación registrada.


  • Resolución N° 2734-2023-SUNARP-TR de 23/06/2023
Formalidad de los planos en la subdivisión por regularización de edificaciones tramitada al amparo de la Ley Nº 27157. Corresponde al notario legalizar la firma del verificador, más no del propietario en los planos que se adjuntan en el procedimiento de subdivisión por regularización de edificaciones tramitado al amparo de la Ley Nº 27157.
  • Resolución N° 2652-2023-SUNARP-TR de 19/06/2023
Subdivisión por regularización al amparo de la Ley Nº 27157. La subdivisión de predio urbano por regularización de edificaciones al amparo de la Ley Nº 27157 procederá sólo cuando la construcción de edificaciones independientes declaradas en vía de regularización conllevó al fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz, lo cual podrá determinarse de la existencia de unidades inmobiliarias independientes debidamente delimitadas estructuralmente por muros, paredes, cercos, entre otros elementos. Por ello, la falta de construcciones en uno de los lotes a independizar no será impedimento para el fraccionamiento del predio, siempre que existan otros elementos que permitan contrastar la partición física del bien.
  • Resolución N° 2598-2023-SUNARP-TR de 15/06/2023
Fábrica y subdivisión en vía de regularización. La subdivisión del predio matriz aprobada por la autoridad municipal competente no constituye obstáculo para la inscripción de la fábrica e independización por subdivisión en vía de regularización al amparo de la Ley Nº 27157 y su Reglamento, respecto de una de las unidades resultantes de la subdivisión municipal.
  • Resolución N° 545-2023-SUNARP-TR de 10/02/2023
Evaluación técnica de la subdivisión por regularización. La subdivisión por regularización de edificaciones prevista en la Ley 27157 se sustenta en una situación de hecho, esto es, que «de hecho» se efectuó el fraccionamiento del predio urbano mediante la construcción de edificaciones independientes, sin que haya intervenido la municipalidad. Por tanto, se trata de un acto (independización) que no proviene de lotización o habilitación urbana. En ese sentido, al amparo del numeral 7.1.1.b de la Directiva DI-004-2020- SCT-DTR, se requiere informe previo de la Oficina de Catastro.
  • Resolución N° 3006-2021-SUNARP-TR de 15/12/2021.
Subdivisión de predio afectado con patrimonio familiar. Procede inscribir la subdivisión - en vía de regularización al amparo de la Ley Nº 27157 modificada por la Ley Nº 30830 - de un predio afecto a patrimonio familiar, pues no colisiona con el carácter inalienable de esta afectación.
  • Resolución N° 174-2021-SUNARP-TR de 07/05/2021
Acreditación de predio de naturaleza urbana. Procede la inscripción de la declaratoria de fábrica y subdivisión en vía de regularización al amparo de la Ley N° 27157 respecto de un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, cuando se acredite que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente a través de documentos como el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios expedido por la municipalidad correspondiente.

Tasa registral

  • Derecho de calificación: S/. 68.00
  • Derecho de inscripción: S/. 17.00

Plazo de calificación

  • 7 días hábiles (Sujeto a complejidad del título).
 "Documentación sujeta a calificación por parte del Registrador Público y complejidad del título".
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