Inscripción de transferencia de inmueble por compraventa

La Compraventa puede inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble.

Requisitos para la inscripción

a) Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito.

b) Parte Notarial de la Escritura pública o en caso el valor de inmueble no supere las 20 UIT se presentará formulario registral legalizado.

c) En el caso de transferencia como consecuencia del ejercicio de cláusula resolutoria expresa, debe adjuntarse carta notarial o comunicación indubitable cursada al deudor en el sentido que quiere valerse de la cláusula resolutoria, salvo que se encuentre inserta en la escritura pública, cuando corresponda.

d) Pago de tasas registrales.

Tener en cuenta

• Señalar el precio y si se encuentra total o parcialmente pagado.

• En caso se pague con título valor, no olvidar otorgarle efectos cancelatorios, a fin de que se considere que el precio ha sido pagado en su integridad y en caso exista saldo de precio, se constituirá hipoteca legal.

• En caso se pague con cheque de gerencia deberá pactarse el efecto cancelatorio, o acreditar el pago mediante declaración jurada del vendedor o constancia de pago emitida por la entidad financiera.

• El nombre del vendedor debe coincidir con el nombre del propietario inscrito en el Registro.

• Si el propietario es casado debe intervenir el cónyuge.

• En caso de representación, las facultades del apoderado deben ser expresas y específicas, asimismo, se requiere que se identifique plenamente el inmueble materia de transferencia.

• En el caso de venta de alícuotas o acciones y derechos es importante establecer con claridad si se vende la totalidad de acciones y derechos o una parte de la alícuota. En cualquier caso, si se consigna el porcentaje a vender, este SIEMPRE debe ser respecto de la totalidad del inmueble.

• Si el Notario ya no está en funciones o ha fallecido, podrá presentar testimonio expedido por el Archivo General de la Nación, con autorización para su presentación ante la oficina registral, indicándose datos del presentante autorizado, nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho documento y la procedencia legítima del instrumento.

• Cuando las inscripciones se realicen a mérito a formulario registral, la legalización se efectuará de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo Nº 023-2003-JUS.

Base legal

• Artículos 949, 1402, 1411, 1430, 1529, 1583, 1585, 1809, 1810 y 2019 del Código Civil, promulgado por el Decreto Legislativo Nº 295 (25/07/1984).
• Inciso c) del artículo 2, e inciso c) del artículo 3 de la Ley que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos, Ley N° 26366 (16/10/1994).
• Artículos 1, 2, 3 y 10 (modificado por el art. 15 del D. Leg. Nº 1451) de la Ley que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos, Ley N° 26366 (16/10/1994).
• Artículos 6, 7, 94, 102 y 112 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP, aprobado por Resolución de Superintendencia N° 097-2013-SUNARP/SN (04/05/2013).

• Artículo 7 de la Ley Nº 27755, Ley que crea el Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (15/06/2002).

Precedentes de observancia obligatoria

Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley N° 27157

“Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley N° 27157, aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación”.

Criterio adoptado en las Resoluciones N° 133-2003-SUNARP-TR-L del 07 de marzo de 2003, N° 141-2003-SUNARP-TR-L del 7 de marzo de 2003 y N° 146-2003-SUNARP-TR-L del 11 de marzo de 2003.

Pleno IV, Primer precedente, Sesión ordinaria realizada los días 6 y 7 de junio de 2003.

Acreditación de la calidad de bien propio

"Con la finalidad de enervar la presunción de bien social contenida en el inciso 1) del artículo 311 del Código Civil e inscribir un bien inmueble con la calidad de bien propio, no es suficiente la declaración efectuada por el otro cónyuge contenida en la escritura pública de compraventa".

Criterio adoptado en la Resolución Nº 003-2002-ORLC/TR del 4 de enero de 2002.

Pleno II, Tercer precedente, Sesión ordinaria realizada los días 29 y 30 de noviembre de 2002.

Transferencia de inmueble gravado

“Resulta procedente inscribir la transferencia de un inmueble afectado con medidas cautelares de embargos, aun cuando en el contrato de compraventa no se haya hecho referencia a todos los gravámenes que contiene la partida registral respectiva, pues de conformidad con lo prescrito en el artículo 2012° del Código Civil se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones”.

Criterio adoptado en la Resolución N° 007-2002-ORLC/TR del 9 de enero de 2002.

Pleno II, Décimo primer precedente, Sesión ordinaria realizada los días 29 y 30 de noviembre de 2002.

Acuerdos Plenarios

Compraventa garantizada al amparo de normas anteriores a la Ley 29090

"En las habilitaciones urbanas que aún no cuentan con recepción de obras, y tienen autorización para efectuar ventas garantizadas, procederá la anotación preventiva de duración indeterminada de la compraventa garantizada".

Pleno CXVII, Acuerdo Plenario, Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 08 de abril de 2014.

Transferencia de predios de dominio privado del Estado

"En el caso de compraventa directa no es necesario que se acredite la publicación en los diarios o en la página web, de la solicitud de venta directa".

"Para la inscripción de la compraventa de predios de dominio privado estatal se requiere insertar en la escritura pública o adjuntar copia certificada de la resolución de aprobación de la venta del predio específico a que se refiere la rogatoria, emitida por el Titular del Pliego".

Pleno CXII, Acuerdo Plenario, Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 09 de octubre de 2013.

Compraventa por Representación

“Procede incorporar al Registro una compraventa celebrada por gerente con facultades vigentes al momento de la transferencia, aun cuando a la fecha de la solicitud de inscripción dichas facultades se encuentren suspendidas por una resolución judicial que nombra a un administrador”.

Pleno LXIV, Acuerdo Plenario, Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 2 de setiembre de 2010.

Jurisprudencia Registral

Resoluciones del Tribunal Registral

Sumilla de la Resolución 505-2021-SUNARP-TR sobre Compraventa de acciones y derechos

No es causal de observación si en la transferencia de alícuotas de copropiedad sobre un determinado predio, conste en el título que a dicho porcentaje le corresponde o equivale a un área del mismo; sin embargo, conforme al artículo 96° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, cuando se transfieren alícuotas de un predio, en el título debe señalarse la cuota ideal respecto a la integridad de éste, por lo tanto, si no se ha cumplido este requisito no procede la inscripción.

Sumilla de la Resolución 464-2021-SUNARP-TR sobre Cancelación de Precio

No procede cuestionar la cancelación del saldo del precio de una compraventa si del contrato se desprende que la acreedora declaró cancelado en su integridad el préstamo otorgado para el pago de parte del precio de compraventa.

Sumilla de la Resolución 96-2017-SUNARP-TR-L sobre identificación del bien objeto de transferencia

La discrepancia entre el antecedente registral y el título rogado, en cuanto a la identificación del inmueble materia de transferencia, será objeto de observación siempre que no existan otros elementos que permitan colegir que se trata del mismo bien.

Sumilla de la Resolución 69-2017-SUNARP-TR-L sobre identificación del bien objeto de transferencia

Si de los antecedentes registrales y de la documentación adjuntada por el usuario se identifica plenamente un inmueble, no corresponde solicitar aclaraciones adicionales.

Sumilla de la Resolución 1849-2016-SUNARP-TR-L sobre discrepancia en el numero de documento de identidad

No procede observar por discrepancia en el documento de identidad entre el titular inscrito y quien aparece como transferente en el título presentado cuando, efectuada la consulta en la RENIEC, se verifica la existencia de una homonimia, que puede ser salvada con los documentos obrantes en el título presentado o con los antecedentes registrales.

Tasa registral

Tasa aplicable al precio valorizado hasta S/35 000.00 soles

• Derecho de Calificación: S/ 36.00

• Derecho de inscripción: Valor del predio X 1.5/1000

Tasa aplicable al precio valorizado en más de S/35 000.00 soles

• Derecho de Calificación: S/ 36.00

• Derecho de inscripción: Valor del predio X 3/1000

Plazo de calificación

• 7 días hábiles (sujeto a complejidad de título).

  "Documentación sujeta a calificación por parte del Registrador Público y complejidad del título".