Anotación de pre-reglamento y pre-independización simultánea

La anotación preventiva de pre-reglamento interno y pre-independizaciones simultáneas de unidades inmobiliarias sujetas a Reglamento Interno pueden inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble. Es la anotación que publicita la existencia de un proyecto de reglamento interno y de la creación de futuras unidades inmobiliarias.

Requisitos para la inscripción

a) Formulario de solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito.

b) Documento privado otorgado por el propietario con firma certificada por Notario, que contenga el prereglamento interno y memoria descriptiva que detalle el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes.

c) Plano de preindependización.

d) Pago de tasas registrales.

Tener en cuenta para la inscripción

• Previa o conjuntamente debe solicitarse la anotación preventiva de predeclaratoria de fábrica.

• Deben suscribir los documentos del pre reglamento interno y memoria descriptiva de pre independización, todos los propietarios en caso de copropiedad y ambos cónyuges en caso de sociedad conyugal.

• En caso de optarse por pre reglamentos internos por bloques o secciones, deberá otorgarse un reglamento interno general.

• La sumatoria de las áreas ocupadas por piso en la pre independización debe coincidir con el área ocupada del terreno. La sumatoria de las áreas techadas por piso en la pre independización debe coincidir con las áreas techadas por piso de la declaratoria de fábrica. El alero, en caso de existir, aumenta el área ocupada del piso inmediato superior. La sumatoria de las medidas perimétricas por cada lado, por piso, debe coincidir con las medidas perimétricas del terreno matriz.

Base legal

• Artículos 63 y 73 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución de Superintendencia N° 097-2013-SUNARP/SN (04/05/2013).
• Artículo 29 de la Ley de Regulación de Habilitaciones urbanas y de Edificaciones, Ley Nº 29090 (25/09/2007).
• Artículo 74 del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, aprobado por Decreto Supremo Nº 029- 2019-VIVIENDA (06/11/2019).

Precedente de observancia obligatoria

Protocolo en los reglamentos internos

El requisito del literal f) del artículo 42 de la Ley N° 27157, referido a la incorporación de un protocolo en el reglamento interno, es un requisito formal que no repercute en la validez del documento ni afecta a terceros, por lo que su omisión no constituye obstáculo para la inscripción. Criterio sustentado en la Resolución N° 2009-2022-SUNARP-TR del 25.5.2022.

Pleno CCLXII: Único precedente, Sesión extraordinaria modalidad virtual realizada los días 18 y 26 de mayo de 2022. Publicado en el diario oficial El Peruano el 28.5.2022.

Liquidación de derechos registrales devengados por calificación de independización

Se deben cobrar los derechos de calificación (ascendentes al 1.55% de la UIT) por cada independización solicitada, conforme al arancel de derechos registrales. En caso de tacharse el título o formularse desistimiento, no se devolverán los derechos de calificación cobrados.

En caso de no haberse realizado la calificación por falta de pago de la totalidad de los derechos de calificación, se devolverán los derechos de calificación que se hubieran pagado parcialmente.

Criterio sustentado en la Resolución Nº 2264-2018-SUNARP-TR-L del 25.09.2018. Pleno CXX: Cuarto precedente, Sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días 12 y 13 de diciembre de 2019. Publicado en el diario oficial El Peruano el 11.1.2020.

Independización al amparo de la Ley N° 27157: Discrepancia entre memoria y planos

En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el plano de independización de unidades sujetas a alguno de los regímenes de la Ley Nº 27157, prevalecerán los que aparecen en el plano, debiendo extender el asiento de inscripción conforme a este.

Criterio sustentado en la Resolución Nº 576-2015-SUNARP-TR-L del 24.03.2015.

Pleno CXLI: Primer precedente, Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 14 de enero de 2016. Publicado en el diario oficial El Peruano el 18.1.2016.

Acuerdos

Título pendiente que contiene anotación de demanda

"El título pendiente que contiene anotación de demanda no impide la inscripción de título posterior de transferencia de parte del predio y consecuente independización, debiendo - en caso de extenderse finalmente la anotación de demanda en la partida matriz -, trasladarse al predio independizado en caso de corresponder. "

Pleno CCXIX: Primer acuerdo, Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 5, 6 y 7 de noviembre de 2019.

Asociación de título pendiente que contiene anotación de demanda

Al inscribirse título posterior de transferencia de parte del predio y su consecuente independización, cuando existe título pendiente en la partida matriz que contiene anotación de demanda, el registrador que efectúa la independización deberá asociar el título pendiente de la anotación de demanda a la nueva partida generada, a fin que en caso de extenderse finalmente la anotación de demanda en la partida matriz, se anote igualmente en el predio independizado en caso de corresponder. Pleno CCXIX: Segundo acuerdo, Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 5, 6 y 7 de noviembre de 2019.

Independización de predios sujetos a copropiedad Para la independización de predios sujetos a copropiedad se requiere del consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad con el artículo 971 inciso 1 del Código Civil. Pleno CXLIX: Segundo acuerdo, Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 2 y 3 de mayo de 2016.

Pluralidad de reglamentos internos La inscripción del reglamento interno general de una edificación, constituye acto previo para la inscripción de los reglamentos internos particulares de cada bloque o sector. Pleno L: Tercer acuerdo, Sesión ordinaria realizada los días 3, 4 y 5 de agosto de 2009.

Jurisprudencia Registral

Resoluciones del Tribunal Registral

Sumilla de la Resolución Nº 1005-2020-SUNARP-TR-L de 23/06/2020 sobre Conversión a inscripción definitiva

A efectos de proceder a la conversión en inscripción definitiva de las anotaciones preventivas de pre-declaratoria de fábrica, pre-reglamento interno y pre-independización realizadas al amparo del D. Ley Nº 22112 y su reglamento, deberá presentarse el certificado de conformidad de obra expedido por la municipalidad respectiva.

Sumilla de la Resolución Nº 849-2012-SUNARP-TR-L de 07/06/2012 sobre Caducidad de anotaciones preventivas

Las anotaciones preventivas de predeclaratoria de fábrica, prereglamento interno y preindependizaciones caducan de pleno derecho si durante la vigencia de las mismas no se llegara a registrar su conversión en inscripción.

Sumilla de la Resolución Nº 1335-2010-SUNARP-TR-L de 17/09/2010 sobre Cancelación de anotación preventiva de pre-declaratoria de fábrica, pre-reglamento interno y pre-independización efectuadas al amparo de la Ley N° 29090

Si la normativa pertinente admite la renuncia a la licencia de edificación, es procedente la cancelación de la anotación preventiva de la pre-declaratoria de fábrica, pre reglamento interno y pre-independizaciones derivadas de la obtención de esta licencia, siendo necesario se acompañe el cargo de recepción de la Municipalidad de la solicitud de desistimiento de la licencia de edificación.

Sumilla de la Resolución Nº 315-2010-SUNARP-TR-L de 03/03/2010 sobre Inscripción de actos de disposición sobre bienes futuros

Es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre las unidades inmobiliarias en edificios proyectados o en construcción, siempre que se inscriba previa o simultáneamente los actos de pre declaratoria de fábrica, pre reglamento interno y las pre independizaciones.

Sumilla de la Resolución Nº 181-2008-SUNARP-TR-T de 29/08/2008 sobre Declaratoria de fábrica, independización y embargo

La inscripción de la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la independización de las zonas exclusivas producen una nueva configuración en el predio inscrito; sin embargo, esta modificación no es óbice para que se anote el embargo sobre las partidas resultantes si el ejecutado sigue siendo el mismo, pues la voluntad del órgano jurisdiccional es que se afecte el derecho de aquél.

Tasas registrales

Para anotación de pre - reglamento interno

• Derecho de calificación: S/ 38.00
• Derecho de inscripción: S/ 10.00

Para anotación preventiva de pre – independizaciones simultaneas (por cada partida que se genere)

• Derecho de calificación: S/. 77.00
• Derecho de inscripción: S/. 19.00

Plazo de calificación

• 7 días hábiles contados desde el día siguiente a la recepción del título por el Registrador. (Sujeto a complejidad del título).
  

  "Documentación sujeta a calificación por parte del Registrador Público".