Anotación preventiva de preindependización de habilitación urbana
La Anotación preventiva de preindependización de Habilitación urbana puede inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble. Es la anotación que publicita el proyecto de creación de lotes urbanos.
Requisitos para la inscripción
- Formato de solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito.
- Título que da mérito a la anotación preventiva de proyecto de habilitación urbana.
- Pago de las tasas registrales.
Tener en cuenta para la inscripción
- Se solicita conjuntamente con la anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana.
- Solo procede en caso de contar con autorizaciones de construcción simultánea y/o venta garantizada de lotes.
- En caso de discrepancias entre los datos de la memoria descriptiva y los planos, primarán los datos de este último.
- Las anotaciones preventivas caducarán conjuntamente con la Licencia de habilitación urbana, debiendo cerrarse las partidas pre independizadas.
- La licencia de habilitación urbana puede ser prorrogada por única vez por 12 meses, en cuyo caso se prorroga también la vigencia de las anotaciones preventivas. La prórroga debe ser concedida antes de la caducidad de la licencia.
Base legal
- Numeral 4 del literal A de VII. Disposiciones específicas de la Directiva que regula procedimientos registrales y procedimientos administrativos agrupados, aprobado por la Resolución de Superintendencia Nº 107-2020-SUNARP-SN (14/08/2020).
- Artículos 10, 11, 12, 20 y 21 del TUO de la Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones), aprobado por Decreto Supremo N° 006-2017-VIVIENDA (28/02/2017).
- Artículos 24, 25, 26, 34 y 35 del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, aprobado por Decreto Supremo N° 029-2019-VIVIENDA (06/11/2019).
- Artículos 35 y 38 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución de Superintendencia N° 097-2013-SUNARP/SN (04/05/2013).
Precedentes de observancia obligatoria
Anotación del proyecto de habilitación urbana
Con la modificación del artículo 10, numeral 4, de la Ley 29090, efectuada por el Decreto Legislativo 1426, es posible la anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana. Asimismo, se podrán anotar preventivamente la preindependización de los lotes y la predeclaratoria de fábrica siempre y cuando se cuente con la autorización para la construcción simultánea y la venta garantizada.
Criterio que luego fue sustentado en la Resolución Nº 396-2020-SUNARP-TR-T del 19/08/2020 Pleno CCXXX, Único precedente, Sesión ordinaria realizada el 11 de agosto de 2020. Publicado en el diario oficial El Peruano el 6.9.2020.
Acuerdos Plenarios
Constitución de hipoteca durante la vigencia de la anotación preventiva de aprobación de habilitación urbana
Mientras se encuentre vigente la anotación preventiva de aprobación de habilitación urbana, no procede la inscripción de constitución de hipotecas sobre lotes individuales en las partidas pre independizadas. Sin perjuicio de lo indicado y estando vigentes las partidas pre independizadas, es procedente la inscripción de la hipoteca sobre la totalidad del predio matriz, la misma que será trasladada simultáneamente a las partidas pre independizadas, siempre que se trate del mismo propietario. Pleno LXXX, Octavo Acuerdo Plenario, Sesión ordinaria y presencial realizada los día 15 y 16 de diciembre de 2011.
Prórroga de la licencia de habilitación urbana
Procederá la anotación de la prórroga de la licencia de habilitación urbana cuando hubiera sido concedida oportunamente por la Municipalidad, aun cuando a la fecha del asiento de presentación del título que contiene la prórroga, la anotación preventiva de habilitación urbana ya hubiera caducado, siempre que no exista obstáculo en la partida. Pleno CXX, Acuerdo Plenario, Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 29 de mayo de 2014.
Interpretación del art. 49 del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios
Cuando la resolución municipal de aprobación de la habilitación haya autorizado la libre disponibilidad, las inscripciones se harán preventivamente (pues es la primera etapa). Las anotaciones preventivas se convertirán en definitivas al inscribirse la recepción de obras (segunda etapa). Pleno CXXI, Quinto Acuerdo Plenario, Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 29 de mayo de 2014.
Jurisprudencia Registral
Resoluciones del Tribunal Registral
Sumilla de Resolución N° 1229-2023-SUNARP-TR-L de 23/03/2023 sobre Anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana
De conformidad con lo señalado en el artículo 34 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, sólo es inscribible la recepción de obras de la habilitación urbana, salvo los supuestos de aprobación de habilitaciones urbanas nuevas con autorizaciones de construcción simultánea y/o venta garantizada de lotes, cualquiera sea la modalidad de la aprobación de la misma, en cuyo caso podrá anotarse preventivamente el proyecto de habilitación urbana. Asimismo, en los casos de habilitaciones urbanas aprobadas que no cuenten con las autorizaciones de construcción simultánea y/o venta garantizada de lotes podrá anotarse preventivamente el proyecto de habilitación urbana a solicitud y bajo responsabilidad del promotor, supuesto en el cual en ningún caso se preindependizarán los lotes conformantes de la habilitación urbana, de lo cual se desprende que, de contar con cualquiera de dichas autorizaciones si procederá la preindependización.
Sumilla de Resolución Nº 217-2018-SUNARP-TR-L de 31/01/2018 sobre Anotación de aprobación de proyecto de Habilitación Urbana
Conforme al Reglamento de Inscripciones de Registro de Predios, la inscripción de la aprobación del proyecto de habilitación urbana, no implica que necesariamente deban pre-independizarse los lotes que la conforman, lo cual podrá ser solicitado en acto posterior.
Tasas Registrales
- Derecho de inscripción: S/ 16.00 por cada lote a preindependizar.
Plazo de calificación
- 7 días hábiles (Sujeto a complejidad del título).
"Documentación sujeta a calificación por parte del Registrador Público".
