Casos prácticos del T.P. del TUO del RGRP

TÍTULO PRELIMINAR DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

Los principios registrales son fundamentales para garantizar la seguridad jurídica de los derechos inscritos, por lo que es importante comprender bien su funcionamiento y efectos a través de casos prácticos. Aquí encontrarás casos prácticos de aplicación de los X principios registrales previstos en el T.P. del Reglamento General de los Registros Públicos.

I. PUBLICIDAD MATERIAL

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El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.

Artículo I

Establece que el Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos, y que el contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.

Ejemplo práctico

• Juan es propietario de un inmueble que decidió vender a María. Realizaron la compraventa mediante escritura pública e inscribieron el acto en el Registro de Propiedad Inmueble.

• Posteriormente, Pedro, quien desconocía la venta a María, también negoció la compra de ese mismo inmueble con Juan, pensando que aún era el titular registral.

• Aun cuando Pedro no tenía conocimiento de la transferencia previa a María, de acuerdo al principio de publicidad material, el contenido de la partida registral (donde consta la propiedad de María) le es oponible y lo afecta legalmente.

• Por tanto, la compraventa que hizo Pedro con Juan es ineficaz, ya que Juan ya no era propietario del bien al momento de venderlo a Pedro, debido a la publicidad jurídica que otorgó el Registro con la inscripción previa a favor de María.

• En este caso, se aplica el principio que el tercero (Pedro) queda afectado por el contenido de las partidas registrales, a pesar de su desconocimiento efectivo de la situación jurídica registral.

II. PUBLICIDAD FORMAL

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El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Registral.

El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.

Artículo II

Establece que el Registro es público y que la publicidad registral formal garantiza que toda persona pueda acceder al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y obtener información del archivo registral.

Ejemplo práctico

• Juan está interesado en comprar un inmueble en una determinada zona. Antes de concretar cualquier operación, decide acudir a la oficina registral correspondiente para solicitar la exhibición de las partidas registrales de algunas propiedades de su interés.

• De acuerdo al principio de publicidad formal, al ser el Registro público, Juan, como cualquier otra persona, tiene pleno derecho a acceder y obtener copia de la información contenida en las partidas sobre titularidad, cargas, gravámenes, medidas cautelares, etc. de los inmuebles que le interesen.

• El personal del Registro tiene la obligación de brindarle dicha información y no puede negarse a mostrarle el contenido del archivo registral, salvo las prohibiciones expresamente establecidas en los reglamentos.

• De esta manera, Juan puede revisar los antecedentes registrales de las propiedades e informarse adecuadamente antes de tomar una decisión de compra con pleno conocimiento de la situación jurídica de los inmuebles que está evaluando.

• Este es un claro ejemplo de cómo el principio de publicidad formal permite a cualquier persona acceder y conocer los datos que obran en las partidas y archivos del Registro de manera transparente.

III. PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y DE TITULACIÓN AUTÉNTICA

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Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.

Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá también actuar la persona a quien éste representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste.

Ejemplo práctico

• Una persona compra una propiedad inmueble mediante una escritura pública de compraventa otorgada ante notario. Para inscribir su derecho de propiedad sobre ese inmueble en el Registro de la Propiedad, el comprador (o su representante legal debidamente acreditado) debe presentar la solicitud de inscripción adjuntando el título auténtico que es la escritura pública de compraventa.

• El Registro no inscribirá el cambio de titularidad del inmueble de oficio, sino que requiere la "rogación" o solicitud expresa del adquirente (comprador) o de un tercero interesado, acompañada del título auténtico que es el instrumento público (escritura notarial) que da fe del acto jurídico de transferencia de propiedad.

• Así, en virtud del principio de rogación, el Registro sólo practica los asientos solicitados, no actuando de oficio. Y por el principio de titulación auténtica, se exige un título válido (escritura pública notarial en este caso) para practicar la inscripción rogada.

IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

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Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.

Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral.

Ejemplo práctico

• Una empresa inmobiliaria construye un edificio de departamentos con 50 unidades inmobiliarias independientes. Al solicitar la inscripción de estas 50 unidades en el Registro de Predios, se deberá abrir una partida registral distinta e independiente para cada una de las 50 unidades inmobiliarias.

• Es decir, no se abrirá una sola gran partida para todo el edificio, sino que se individualizará cada unidad inmobiliaria con su propia partida registral, donde constarán las inscripciones de dominio, cargas, gravámenes, etc. que afecten específicamente a esa unidad en particular.

• Así, se cumple con el principio de especialidad o determinación al abrir partidas registrales independientes para bienes inmuebles distintos, delimitando e individualizando cada unidad registral.

• Esto permite una mayor certeza y seguridad sobre la situación jurídica de cada unidad inmobiliaria, evitando confusiones o indeterminaciones al concentrar todas las inscripciones relevantes en partidas separadas.

V. PRINCIPIO DE LEGALIDAD

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Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción.

La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.

La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

Ejemplo práctico

Una persona solicita la inscripción de una compraventa de un inmueble adjuntando la escritura pública respectiva. El registrador procede a calificar la legalidad de dicho título en virtud del cual se solicita la inscripción.

En su calificación, el registrador verifica:

1. Que la escritura pública cumpla con las formalidades exigidas por ley (firmas, fedatario competente, etc.)
2. Que los otorgantes (comprador y vendedor) tengan capacidad jurídica para realizar el acto de compraventa.
3. Que el acto jurídico de compraventa contenido en la escritura sea válido conforme a las normas que lo regulan (consentimientos, objeto y causa lícitos, etc.)
4. Que no existan obstáculos emanados de la partida registral del inmueble que impidan la inscripción (prohibiciones, anotaciones, etc.)
5. Que el acto de compraventa sea inscribible según las normas registrales.

Si tras esta calificación integral el registrador estima que se cumplen los requisitos de legalidad, entonces procederá a inscribir el título de compraventa. De lo contrario, denegará motivadamente la inscripción solicitada.

Así se aplica el principio de legalidad, por el cual el registrador fiscaliza preventivamente la validez y legalidad de los títulos cuya inscripción se solicita.

VI. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

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Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.

Ejemplo práctico

• Juan es propietario de un inmueble que está debidamente inscrito a su nombre en el Registro de Predios. Juan decide vender dicho inmueble a Pedro mediante escritura pública de compraventa.

• Para que Pedro pueda inscribir su adquisición del inmueble a su favor en los Registros Públicos, primero se debe cumplir con el principio de tracto sucesivo.

• Esto significa que para extender la nueva inscripción de propiedad a nombre de Pedro (segunda inscripción), debe previamente estar inscrito el derecho anterior de donde emana, que es la inscripción de propiedad a nombre de Juan (primera inscripción).

• Si la propiedad de Juan no estuviese ya inscrita, primero se tendría que inscribir el derecho previo de Juan, y solo después de ello se podría practicar la nueva inscripción de transferencia de propiedad hacia Pedro.

• De esta manera, se garantiza un encadenamiento sucesivo de las inscripciones, de modo que cada nueva inscripción se encuentra enlazada y deriva de la anterior en una sucesión ininterrumpida de titularidades inscritas.

• Así se aplica el tracto sucesivo, no permitiendo la práctica de inscripciones si no está previamente inscrito el derecho o acto del cual deriva la nueva inscripción solicitada.

VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

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Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare su invalidez por la vía judicial o arbitral. 

Ejemplo práctico

María es una persona que aparece inscrita como propietaria de un inmueble en el Registro de Predios. En virtud del principio de legitimación:

1. Se presume que el asiento de inscripción de propiedad a nombre de María es exacto y válido. Es decir, se presume que María es la legítima propietaria del inmueble.
2. María, al estar legitimada registralmente como titular, puede actuar válidamente como propietaria frente a terceros mientras su inscripción no sea rectificada o invalidada.
   

Así, María podría válidamente vender, hipotecar, arrendar o disponer del inmueble invocando su legitimación como propietaria inscrita, sin que terceros puedan inicialmente desconocer su derecho.

Los efectos de la legitimación registral sólo podrían ser desvirtuados si:

a) Se rectifica la inscripción de María mediante el procedimiento registral correspondiente; o
b) Se declara la invalidez de la inscripción a favor de María mediante una sentencia judicial firme o un laudo arbitral.

Salvo esas dos situaciones, la legitimación registral protege la situación jurídica publicitada de María como propietaria del inmueble, con plena eficacia y oponibilidad frente a terceros.

De este modo, el Registro dota de presunción de validez y permite actuaciones plenas al titular inscrito, generando seguridad jurídica, a menos que se demuestre lo contrario por las vías legalmente establecidas.

VIII. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

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La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales. 

Ejemplo práctico

• Juan aparece inscrito como propietario de un inmueble en el Registro de Predios. Sin embargo, la compraventa por la cual Juan adquirió dicho inmueble adolece de un vicio de nulidad que no consta en la partida registral.

• Posteriormente, Juan vende válidamente el inmueble a Pedro, quien es un tercero de buena fe que adquiere el bien a título oneroso (pagando un precio) y confiando en lo publicitado por el Registro.

• En este caso, aunque la inscripción de propiedad de Juan sea inexacta debido al vicio de nulidad de su adquisición inicial, dicha inexactitud no perjudicará a Pedro como tercero registral de buena fe y a título oneroso.

• Esto debido a que el principio de fe pública registral protege a Pedro, quien contrató válidamente sobre la base de la realidad registral aparente, sin que le sea oponible una causa de inexactitud que no constaba en los asientos registrales que él pudo conocer.

• Así, Pedro mantendrá su adquisición del inmueble, consolidándose su derecho de propiedad por la fe pública registral, no obstante la nulidad que afectaba al transferente Juan.

• Este principio privilegia la situación del tercero registral de buena fe, amparando la adquisición por éste realizada confiando en los asientos registrales, frente a cualquier causa secreta de inexactitud no publicitada.

IX. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE

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Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.

Ejemplo práctico

• El día 3 de enero a las 10am, Juan presenta el título de compraventa de un inmueble para su inscripción en el Registro de Predios.

• Ese mismo día 3 de enero, pero a las 3pm, Pedro también presenta un título por el cual adquirió el mismo inmueble de un supuesto propietario distinto.

• En este caso, aunque las inscripciones definitivas aún no se hayan practicado, por el principio de prioridad preferente, Juan tendrá preferencia sobre Pedro para la inscripción de su derecho sobre el inmueble.

• Esto se debe a que los efectos de los asientos registrales se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación del título.

• Al haber presentado Juan primero su título, a las 10am del 3 de enero, su derecho goza de prioridad preferente sobre el de Pedro, quien presentó después a las 3pm del mismo día.

• Por tanto, se inscribirá primero la adquisición de Juan y si hay incompatibilidad entre ambos derechos presentados, prevalecerá el de Juan por su presentación anterior en el tiempo.

• Así se aplica el principio de prioridad temporal, confiriendo preferencia al derecho que primero ingresó al registro mediante el asiento de presentación, aun cuando las inscripciones definitivas sean posteriores.

X. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

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No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha. 

Ejemplo práctico

• Juan es propietario de un inmueble, el cual tiene debidamente inscrito a su nombre en el Registro de Predios.

• Posteriormente, Juan pretende transferir la propiedad de dicho inmueble a dos personas distintas:

1. El 3 de enero, Juan vende el inmueble a Pedro mediante escritura pública, presentándola ese mismo día para su inscripción registral.
2. El 5 de enero, desconociendo la venta anterior, Juan vende nuevamente el mismo inmueble a María, también mediante escritura pública que presenta para inscripción.

• En este caso, aunque la segunda venta a María sea de fecha posterior (5 de enero) a la primera venta a Pedro (3 de enero), cuando María solicite la inscripción de su derecho, este será rechazado por el registrador en aplicación del principio de prioridad excluyente.

• Esto debido a que el título de María (segunda venta) es incompatible con el título de Pedro (primera venta) que ya se encuentra pendiente de inscripción, al provenir ambos del mismo transferente Juan.

• El registrador no podrá inscribir un título incompatible con otro ya inscrito o en trámite de inscripción, aun cuando sea de igual o anterior fecha.

• Así, primará la inscripción del derecho de Pedro por haber ingresado primero al registro, quedando excluida la posterior e incompatible adquisición por María.

• De este modo, se protege la prioridad temporal y se evitan inscripciones contradictorias, excluyendo toda nueva inscripción que resulte incompatible con la anterior ya en trámite.