Anotación de pre-reglamento y pre-independización simultánea

La anotación preventiva de pre-reglamento interno y pre-independizaciones simultáneas de unidades inmobiliarias sujetas a Reglamento Interno pueden inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble.

Requisitos para la inscripción

a) Formulario de solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito.

b) Documento privado con firmas certificadas por Notario, que contenga el pre-reglamento interno, acompañado del plano de pre independización.

c) Pago de tasas registrales.

Tener en cuenta para la inscripción

• Deben suscribir los documentos del pre reglamento interno y memoria descriptiva de pre independización, todos los propietarios en caso de copropiedad y ambos cónyuges en caso de sociedad conyugal.

• En caso de optarse por pre reglamentos internos por bloques o secciones, deberá otorgarse un reglamento interno general.

• La sumatoria de las áreas ocupadas por piso en la pre independización debe coincidir con el área ocupada del terreno. La sumatoria de las áreas techadas por piso en la pre independización debe coincidir con las áreas techadas por piso de la declaratoria de fábrica. El alero, en caso de existir, aumenta el área ocupada del piso inmediato superior. La sumatoria de las medidas perimétricas por cada lado, por piso, debe coincidir con las medidas perimétricas del terreno matriz.

Base legal

• Artículos 6, 7 y 73 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución de Superintendencia N° 097-2013-SUNARP/SN (04/05/2013).
• Artículos 2008, 2011 y 2013 del Código Civil, promulgado por el Decreto Legislativo Nº 295 (25/07/1984).
• Artículo 7 de la Ley que Crea el Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, Ley Nº 27755 (15/06/2002).
• Artículo 10 (modificado por el art. 15 del D. Leg. Nº 1451) de la Ley que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos, Ley N° 26366 (14/10/1994).
• Artículo 29 de la Ley de Regulación de Habilitaciones urbanas y de Edificaciones, Ley Nº 29090 (25/09/2007).
• Artículo 74 del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, aprobado por Decreto Supremo Nº 029- 2019-VIVIENDA (06/11/2019).

Precedente de observancia obligatoria

Independización al amparo de la Ley N° 27157: Discrepancia entre memoria y planos

En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el plano de independización de unidades sujetas a alguno de los regímenes de la Ley Nº 27157, prevalecerán los que aparecen en el plano, debiendo extender el asiento de inscripción conforme a este.

Criterio sustentado en la Resolución Nº 576-2015-SUNARP-TR-L del 24.03.2015.

Pleno CXLI: Primer precedente, Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 14 de enero de 2016.

Exigibilidad de adecuación del reglamento interno inscrito

La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio.

Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 759-2003-SUNARP-TR-L del 28 de noviembre de 2003, Nº 388-2000-ORLC/TR del 10 de noviembre de 2000 y Nº 27-2004-SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2004.

Pleno X: Décimo quinto precedente, Sesión ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005.

Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley N° 27157

Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley N° 27157, aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación.

Criterio adoptado en las Resoluciones N° 133-2003-SUNARP-TR-L del 07 de marzo del 2003, N° 141-2003-SUNARP-TR-L del 7 de marzo de 2003 y N° 146-2003-SUNARP-TR-L del 11 de marzo de 2003.

Pleno IV: Primer precedente, Sesión ordinaria realizada los días 6 y 7 de junio de 2003.

Jurisprudencia Registral

Resoluciones del Tribunal Registral

Sumilla de la Resolución Nº 1005-2020-SUNARP-TR-L de 23/06/2020 sobre Conversión a inscripción definitiva

A efectos de proceder a la conversión en inscripción definitiva de las anotaciones preventivas de pre-declaratoria de fábrica, pre-reglamento interno y pre-independización realizadas al amparo del D. Ley Nº 22112 y su reglamento, deberá presentarse el certificado de conformidad de obra expedido por la municipalidad respectiva.

Sumilla de la Resolución Nº 1335-2010-SUNARP-TR-L de 17/09/2010 sobre Cancelación de anotación preventiva de pre-declaratoria de fábrica, pre-reglamento interno y pre-independización efectuadas al amparo de la Ley N° 29090

Si la normativa pertinente admite la renuncia a la licencia de edificación, es procedente la cancelación de la anotación preventiva de la pre-declaratoria de fábrica, pre reglamento interno y pre-independizaciones derivadas de la obtención de esta licencia, siendo necesario se acompañe el cargo de recepción de la Municipalidad de la solicitud de desistimiento de la licencia de edificación.

Sumilla de la Resolución Nº 315-2010-SUNARP-TR-L de 03/03/2010 sobre Inscripción de actos de disposición sobre bienes futuros

Es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre las unidades inmobiliarias en edificios proyectados o en construcción, siempre que se inscriba previa o simultáneamente los actos de pre declaratoria de fábrica, pre reglamento interno y las pre independizaciones.

Sumilla de la Resolución Nº 181-2008-SUNARP-TR-T de 29/08/2008 sobre Declaratoria de fábrica, independización y embargo

La inscripción de la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la independización de las zonas exclusivas producen una nueva configuración en el predio inscrito; sin embargo, esta modificación no es óbice para que se anote el embargo sobre las partidas resultantes si el ejecutado sigue siendo el mismo, pues la voluntad del órgano jurisdiccional es que se afecte el derecho de aquél.

Tasas registrales

Para anotación de pre - reglamento interno

• Derecho de calificación: S/ 34.00
• Derecho de inscripción: S/ 9.00

Para anotación preventiva de pre – independizaciones simultaneas (por cada partida que se genere)

• Derecho de calificación: S/. 68.00
• Derecho de inscripción: S/. 17.00

Plazo de calificación

• 7 días hábiles contados desde el día siguiente a la recepción del título por el Registrador, devuelto que sea de la oficina de catastro. (Sujeto a complejidad del título).
  

  "Documentación sujeta a calificación por parte del Registrador Público".