Inscripción de hipoteca

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La Hipoteca y demás actos vinculados pueden inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble.

Requisitos para la inscripción

a) Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) debidamente llenado y firmado por el presentante (persona que realiza el trámite en la Sunarp).

b) Parte Notarial de la escritura pública o, si el valor del gravamen no supera las 20 UIT, formulario registral legalizado notarialmente.

c) La Hipoteca debe ser constituida por el propietario con dominio inscrito en el Registro de Predios; y debe constituirse por una cantidad determinada o determinable, así también debe garantizar una obligación determinada o determinable; y, recaer sobre un inmueble específicamente determinado. Puede indicar la fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado.

d) Pago de derechos registrales.

Tener en cuenta

a) Que exista un inmueble inscrito, el mismo que servirá de garantía para el crédito solicitado y que la descripción del inmueble en la Escritura Pública, tenga en cuenta la descripción que consta inscrita en la partida registral.

b) Haber obtenido un préstamo u otra obligación en la que exija como garantía una hipoteca.

c) La presentación del PARTE NOTARIAL en la oficina registral, deberá de ser efectuada por el Notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes acreditados. Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, el parte notarial podrá ser presentado y tramitado por persona distinta al notario o sus dependientes. El notario al expedir el parte deberá consignar en estos instrumentos el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación, además de incorporarlo en el Módulo “Sistema Notario” los datos de la persona (Sétima Disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo 1049, modificado por el Decreto Legislativo 1232).

d) Si el Notario ya no está en funciones o ha fallecido, podrá presentar testimonio expedido por el Archivo General de la Nación, con autorización para su presentación ante la oficina registral, indicándose datos del presentante autorizado, nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho documento y la procedencia legítima del instrumento.

e) En caso no se consigne en la escritura pública el nombre del cónyuge del acreedor, se observará exigiendo la presentación de declaración jurada con firma certificada o la partida de matrimonio.

f) El monto de la hipoteca debe ser expresado en forma numérica. Dicho monto será determinado si es una suma fija claramente definida o especificada.

Base legal

  • Artículos 15, 17 y 169 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución N° 126-2012-SUNARP/SN (18/05/2012)
  • Artículos 1099 y 2011 del Código Civil aprobado por D. Leg. N° 295 (25/07/1984).
  • Artículo 116 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN (03/05/2013).
  • Decreto Supremo N° 017-2003-JUS (18/09/2003) que aprueba las tasas  registrales de los servicios de inscripción y de publicidad por oficina registral.
  • Resolución N° 257-2004-SUNARP/SN que aprueba diversos modelos de formularios registrales legalizados por Notario.
  • Resolución N° 268-2019-SUNARP/SN que aprueba la actualización del monto de los derechos registrales de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos para el año 2020.

Precedentes de observancia obligatoria

Monto del gravamen hipotecario

“El monto de la hipoteca debe ser expresado en forma numérica desde el momento de su inscripción. Dicho monto será determinado si es una suma fija claramente definida o especificada. Será determinable si se obtiene sobre la base de elementos objetivos o factores fijados por las partes, mediante simples operaciones aritméticas y sin necesidad de recurrir a acuerdos o convenios posteriores de aquéllas”.

Criterio adoptado en las siguientes Resoluciones Nº 144-2001-ORLL-TRN del 25 de octubre de 2001, Nº 076-2005-SUNARP-TR-T del 6 de mayo de 2005, Nº 099-2005-SUNARP-TR-T del 16 de junio de 2005 y Nº 115-2005-SUNARP-TR-T del 4 de julio de 2005.

Pleno L: Séptimo precedente, Sesión ordinaria realizada los días 3, 4 y 5 de agosto de 2009.


Derechos registrales en levantamiento de hipoteca

"Cuando se hubiesen pagado los derechos de inscripción para la cancelación de la hipoteca respecto de una de las partidas donde se extendió el gravamen, teniendo como base el monto total del mismo, no resulta procedente formular nueva liquidación por derecho de inscripción, cuando se solicite el levantamiento de dicha hipoteca en las demás partidas registrales".

Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 715-2003-SUNARP-TR-L de 6 de noviembre 2003, Nº 247-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004 y Nº 248-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004.

Pleno X: Vigésimo primer precedente, Sesión ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005.


Hipoteca unilateral

"Procede inscribir hipotecas constituidas por declaración unilateral del propietario, sin necesidad de intervención del acreedor".

Criterio adoptado en las Resoluciones Nº P003-98-ORLC/TR del 30 de enero de 1998 y Nº 279- 1997-ORLC/TR del 7 de julio de 1997.

Pleno XII: Sexto precedente, Sesión ordinaria realizada los días 4 y 5 de agosto de 2005.


Aspectos de calificación de la obligación garantizada con hipoteca

“No corresponde al Registrador verificar la existencia ni la validez de la obligación cuyo cumplimiento pretende asegurar, sino únicamente la constatación de que en el acto constitutivo de la hipoteca se ha enunciado al acreedor, al deudor y a la prestación. En cuanto a la prestación, ésta deberá ser determinada o determinable”.

Criterio adoptado en las Resoluciones Nº P003-98-ORLC/TR del 30 de enero de 1998 y Nº 279- 97-ORLC/TR del 7 de julio de 1997.

Pleno XII: Séptimo precedente, Sesión ordinaria realizada los días 4 y 5 de agosto de 2005.


Criterios de determinabilidad de las obligaciones garantizadas con hipoteca

“Toda hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del sistema financiero, debe garantizar obligaciones determinadas o determinables. Son admisibles como criterios mínimos de determinabilidad de las obligaciones, que se haga referencia a cualquiera de los siguientes: 

a) A una relación jurídica ya existente, futura o eventual, que se especifica en el título;

b) Uno o más tipos materiales de los cuales pueden surgir las obligaciones;

c) A actividades habituales del acreedor, cuando éstas vengan determinadas por Ley”.

Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 001-2006-SUNARP-TR-A del 06 de enero de 2006 y Nº 164-2006-SUNARP-TR-T del 6 de octubre de 2006.

Pleno XXII: Primer precedente, Sesión ordinaria realizada los días 18, 19 y 20 de diciembre de 2006.

Acuerdos Plenarios

Prioridad otorgada por la inscripción de la hipoteca

El derecho adquirido como consecuencia de la ejecución de la garantía, prevalecerá frente a los actos o derechos inscritos con posterioridad a la fecha del asiento de presentación de la hipoteca.

Pleno VI, Segundo Acuerdo Plenario, Sesión ordinaria realizada los días 7 y 8 de noviembre de 2003.

Liquidación de derechos registrales de la primera cancelación de hipoteca en una de las partidas independizadas

Para efectos de la liquidación de derechos registrales por cancelación de hipoteca en una de las partidas independizadas, trasladada de la partida matriz, cuando se trata de la primera cancelación de dicha hipoteca, los derechos de inscripción deben calcularse en base al monto íntegro de la hipoteca. En las sucesivas cancelaciones de dicho gravamen en las otras partidas independizadas, sólo deben cobrarse los derechos de calificación.

Pleno LXXIII, Acuerdo Plenario, Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 03 de mayo de 2011.

Constitución de hipoteca durante la vigencia de la anotación preventiva de aprobación de habilitación urbana

Mientras se encuentre vigente la anotación preventiva de aprobación de habilitación urbana, no procede la inscripción de constitución de hipotecas sobre lotes individuales en las partidas pre independizadas.

Sin perjuicio de lo indicado y estando vigentes las partidas pre independizadas, es procedente la inscripción de la hipoteca sobre la totalidad del predio matriz, la misma que será trasladada simultáneamente a las partidas pre independizadas, siempre que se trate del mismo propietario.

Pleno LXXX, Octavo Acuerdo Plenario, Sesión ordinaria y presencial realizada los día 15 y 16 de diciembre de 2011.

Renovación de hipoteca

La renovación de hipoteca requiere la declaración expresa del acreedor en el sentido que la obligación garantizada no se ha extinguido. Por lo tanto, no constituye renovación de la hipoteca la declaración del acreedor en el sentido que se pretende proteger la vigencia de la garantía.

Pleno LXXXVI, Tercer Acuerdo Plenario, Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 23 de marzo de 2012.

Jurisprudencia Registral

Sumilla de la Resolución 451-2021-SUNARP-TR de 31/05/2021 sobre Caducidad de una hipoteca renovada

La renovación solo tiene por objeto prolongar la vigencia temporal del asiento que contiene un derecho de hipoteca inscrito, por lo que dicha figura no constituye razón que ampare la negligencia del acreedor para realizar las acciones dirigidas a la recuperación de su crédito durante el plazo de vigencia de la renovación.

Sumilla de la Resolución 273-2021-SUNARP-TR de 17/05/2021 sobre Caducidad de hipotecas que garantizan obligaciones ciertas

La hipoteca que garantiza un crédito cierto se extingue a los diez años del vencimiento del crédito asegurado, de conformidad con el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley 26639.

Sumilla de la Resolución 177-2021-SUNARP-TR de 07/05/2021 sobre Renuncia a la hipoteca legal

En el contrato de compraventa debe fijarse el tiempo, forma y lugar de pago. Pero para efectos de su inscripción, únicamente debe verificarse la forma de pagar el precio (total o parcialmente), a fin de determinar el surgimiento o no de una hipoteca legal, que se extenderá simultáneamente, salvo renuncia expresa, de conformidad con el artículo 93 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Sumilla de la Resolución 629-2016-SUNARP-TR-A de 27/10/2016 sobre Constitución de gravamen sobre acciones y derechos

Cuando se pretende gravar porcentajes determinados de acciones y derechos sobre un inmueble, para que proceda su inscripción es necesario que los transferentes tengan registrados a su nombre dichos porcentajes, siendo relevante que éste no sea superior a lo que se desprenda de la partida registral.

Tasa registral

Tasa aplicable respecto al monto de la hipoteca hasta S/ 35 000.00 soles

  • Derecho de Calificación: S/ 36.00
  • Derecho de inscripción: Monto de la hipoteca X 0.75/1000

Tasa aplicable respecto al monto de la hipoteca mayor a S/ 35 000.00

  • Derecho de Calificación: S/ 36.00
  • Derecho de inscripción: Monto de la hipoteca X 1.5/1000

Plazo de calificación

  • 7 días hábiles (Sujeto a complejidad del título).


 "Documentación sujeta a calificación por parte del Registrador Público y complejidad del título".