Anotación de pre-reglamento y pre-independización simultánea

La Anotación de Pre-reglamento y pre-independización simultánea puede inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble.

Requisitos para la inscripción

a) Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) debidamente llenado y firmado por el presentante (persona que realiza el trámite en la Sunarp).

b) Documento privado suscrito por el propietario con firma certificada por notario conteniendo el pre – reglamento interno.

c) Documento privado suscrito por el propietario con firma certificada por notario conteniendo la memoria descriptiva: descripción del área, linderos y medidas perimétricas de las secciones exclusivas y de las áreas comunes.

d) Plano de pre – independización suscrito por profesional competente con firma certificada por notario.

e) Pago de derechos registrales.

f) Otros, según calificación registral y disposiciones vigentes.

Tener en cuenta

• Deben suscribir los documentos del pre reglamento interno y memoria descriptiva de pre independización, todos los propietarios en caso de copropiedad y ambos cónyuges en caso de sociedad conyugal.

• En caso de optarse por pre reglamentos internos por bloques o secciones, deberá otorgarse un reglamento interno general.

• La sumatoria de las áreas ocupadas por piso en la pre independización debe coincidir con el área ocupada del terreno. La sumatoria de las áreas techadas por piso en la pre independización debe coincidir con las áreas techadas por piso de la declaratoria de fábrica. El alero, en caso de existir, aumenta el área ocupada del piso inmediato superior. La sumatoria de las medidas perimétricas por cada lado, por piso, debe coincidir con las medidas perimétricas del terreno matriz.

• El pre-reglamento interno y los planos deben identificar las unidades inmobiliarias que serán independizadas.

• La anotación preventiva de pre-reglamento interno contendrá los datos del artículo 85 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

• Las anotaciones preventivas de predeclaratoria de fábrica, pre-reglamento interno y pre-independizaciones caducan de pleno derecho si durante la vigencia de las mismas no se llegara a registrar su conversión en inscripción.

• La inscripción tiene carácter temporal y provisional, cuya duración en el tiempo está determinada por la norma que lo regula y se inscribe como anotación preventiva.

Base legal

• Artículos 15, 17 y 169 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución N° 126-2012-SUNARP/SN (18/05/2012).

• Articulo 19, 73, 74, 75, 76 y 85 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN (03/05/2013).

• Artículo 127 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA

• Artículo 29 de la Ley de Regulación de Habilitaciones urbanas y de Edificaciones Ley N° 29090 (25/09/2007).

• Artículo 2011 del Código Civil aprobado por D. Leg. N° 295 (25/07/1984).

• Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación aprobado por Decreto Supremo N° 029-2019-VIVIENDA.

• Decreto Supremo N° 017-2003-JUS (18/09/2003) que aprueba las tasas registrales de los servicios de inscripción y de publicidad por oficina registral.

• Resolución N° 268-2019-SUNARP/SN que aprueba la actualización del monto de los derechos registrales de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos para el año 2020.

Acuerdos adoptados en Pleno Registral

Segundo acuerdo del CXLIX Pleno Registral

Para la independización de predios sujetos a copropiedad se requiere del consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad con el artículo 971 inciso 1 del Código Civil.

Precedente de observancia obligatoria

Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley N°27157

Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley N° 27157, aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación.

Resoluciones que lo sustentan: N° 133-2003-SUNARP-TR-L del 07 de marzo del 2003, N° 141-2003-SUNARP-TR-L del 7 de marzo de 2003 y N° 146-2003-SUNARP-TR-L del 11 de marzo de 2003.

Exigibilidad de adecuación del reglamento interno inscrito

La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio.

Resoluciones que lo sustentan: Nº 759-2003-SUNARP-TR-L del 28 de noviembre de 2003, Nº 388-2000-ORLC/TR del 10 de noviembre de 2000 y Nº 27-2004-SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2004.

Independización al amparo de la Ley N° 27157: Discrepancia entre memoria y planos

En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el plano de independización de unidades sujetas a alguno de los regímenes de la Ley Nº 27157, prevalecerán los que aparecen en el plano, debiendo extender el asiento de inscripción conforme a este. Criterio sustentado en la Resolución Nº 576-2015-SUNARP-TR-L del 24.03.2015.

Jurisprudencia Registral

Resoluciones del Tribunal Registral

Sumilla de la Resolución Nº 849-2012-SUNARP-TR-L de 07/06/2012 sobre numeración interna de predio y caducidad de anotaciones preventivas

NUMERACIÓN INTERNA DE PREDIO: La inscripción de la numeración interna de las unidades inmobiliarias que conforman un edificio se realiza en mérito a la resolución o al certificado de numeración expedidos por la municipalidad distrital respectiva. CADUCIDAD DE ANOTACIONES PREVENTIVAS: Las anotaciones preventivas de predeclaratoria de fábrica, pre-reglamento interno y pre-independizaciones caducan de pleno derecho si durante la vigencia de las mismas no se llegara a registrar su conversión en inscripción.

Sumilla de la Resolución Nº 1335-2010-SUNARP-TR-L sobre cancelación de anotación preventiva de pre-declaratoria de fábrica, pre-reglamento interno y pre-independización efectuadas al amparo de la ley 29090

Si la normativa pertinente admite la renuncia a la licencia de edificación, es procedente la cancelación de la anotación preventiva de la pre-declaratoria de fábrica, pre reglamento interno y pre-independizaciones derivadas de la obtención de esta licencia, siendo necesario se acompañe el cargo de recepción de la Municipalidad de la solicitud de desistimiento de la licencia de edificación.

Sumilla de la Resolución Nº 315-2010-SUNARP-TR-L inscripción de actos de disposición sobre bienes futuros

Es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre las unidades inmobiliarias en edificios proyectados o en construcción, siempre que se inscriba previa o simultáneamente los actos de pre declaratoria de fábrica, pre reglamento interno y las pre independizaciones.

Sumilla de la Resolución Nº 350-2009-SUNARP-TR-L sobre variación de porcentaje de participación sobre los bienes comunes

Cuando el porcentaje de participación sobre los bienes y gastos comunes de las secciones de dominio exclusivo se establece en función al área ocupada, y se empieza a considerar el área ocupada de una de las secciones de dominio exclusivo que asimismo se subdivide e independiza, con la consecuente variación de los porcentajes sobre los bienes comunes en función al área ocupada de cada sección; no se requiere recurrir al mecanismo contemplado en el artículo 43 de la Ley Nº 27157 para aprobar dicha variación, de conformidad con el artículo 142 del reglamento de esta última ley.

Sumilla de la Resolución Nº 181-2008-SUNARP-TR-T sobre declaratoria de fábrica, independización y embargo

La inscripción de la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la independización de las zonas exclusivas producen una nueva configuración en el predio inscrito; sin embargo, esta modificación no es óbice para que se anote el embargo sobre las partidas resultantes si el ejecutado sigue siendo el mismo, pues la voluntad del órgano jurisdiccional es que se afecte el derecho de aquél.

Tasas registrales

Para anotación de pre - reglamento interno

• Derecho de calificación: S/. 35.00

• Derecho de inscripción: S/. 7.00

Para anotación preventiva de pre – independización (por cada partida que se genere)

• Derecho de calificación: S/. 67.00

• Derecho de inscripción: S/. 16.00

Por modificación de la partida matriz

• Derecho de calificación: S/. 35.00

• Derecho de inscripción: S/. 7.00

Plazo de calificación

El plazo es de 7 días hábiles (no incluye sábados, domingos ni feriados).

"Documentación sujeta a calificación por parte del Registrador Público".