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| == ¿Que es la Compraventa? ==
| | La compraventa es el contrato por el que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero. |
| La compraventa de predios es el contrato mediante el cual el vendedor transfiere el inmueble, o alícuotas del mismo, a la otra parte llamada comprador, a quien en contraprestación se le paga una suma de dinero que se denomina precio. | |
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| Se elaborará una minuta de compraventa, que es suscrita por el vendedor, comprador, con firma de abogado colegiado.
| | Tanto el bien como el precio, son elementos esenciales de carácter particular que son propios de la compraventa. Así para para la existencia de la compraventa es importante que exista (o que pueda existir) un bien cuya propiedad sea transferida y un precio que se paga por él. |
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| Ésta se formaliza mediante Escritura Pública ante un Notario del lugar donde se encuentre el predio, salvo que el Notario de otra localidad utilice el sistema de identificación de comparación biométrica, cuyo parte notarial se presentará al Registro para la inscripción.
| | Para la calificación registral del contrato de compraventa es relevante la revisión de las cláusulas de la misma, a fin de verificar que contienen además de la identificación de las partes y el bien objeto de venta, las estipulaciones relativas al precio y a la forma de pago con la finalidad de determinar el surgimiento o no de una hipoteca legal. |
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| == Requisitos para la inscripción ==
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| a) Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito. Recabarlo en la Oficina Registral.
| | Esta calificación implica que se verifique que las partes hayan pactado el precio, que en la escritura pública se haya expresado en números y letras; y que se encuentre claramente determinado si el precio se encuentra total o parcialmente pagado, y en este último caso, tendría que expresarse la parte que se encuentra cancelado. Sin embargo, no forma parte de la calificación registral, el monto del precio libremente pactado por las partes, ni la forma de pago dispuestas por éstas. |
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| b) Parte Notarial de la Escritura Pública de compraventa con la debida autorización del notario para su presentación ante la Sunarp.
| | ==Véase también== |
| | | [[Inscripción de transferencia de inmueble por compraventa]] |
| c) Formulario registral legalizado por notario, o por jueces de paz en los lugares que no cuenten con notario (siempre que el valor de los predios no superen las 20 UIT), de conformidad con lo señalado en el artículo 7º de la Ley N° 27755.
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| '''¿QUÉ DEBERÁ TENER EN CUENTA?'''
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| a) Conocer la información del predio inscrita en Sunarp (descripción del bien, titular registral, gravámenes, cargas, cancelaciones, otros).
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| b) Señalar el precio y si se encuentra total o parcialmente pagado.
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| En caso se pague con título valor, no olvidar otorgarle efectos cancelatorios, a fin de que se considere que el precio ha sido pagado en su integridad y en caso exista saldo de precio, se constituirá hipoteca legal.
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| En caso se pague con cheque de gerencia deberá pactarse el efecto cancelatorio, o acreditar el pago mediante declaración jurada del vendedor o constancia de pago emitida por la entidad financiera.
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| c) Verificar que la identificación del vendedor coincida con la inscrita en el Registro.
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| d) Identificar el estado civil del comprador, si es casado debe intervenir el cónyuge.
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| e) De ser el caso, que las partes intervinientes cuenten con poderes para comprar y/o vender.
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| Las facultades del apoderado deben ser expresas y específicas, asimismo, se requiere que se identifique plenamente el inmueble materia de transferencia.
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| f) En el caso de venta de alícuotas o acciones y derechos es importante establecer con claridad si se vende la totalidad de acciones y derechos o una parte de la alícuota. En cualquier caso, si se consigna el porcentaje a vender, este SIEMPRE debe ser respecto de la totalidad del inmueble.
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| g) La presentación del PARTE NOTARIAL en la oficina registral, deberá de ser efectuada por el notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes acreditados. Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, el parte notarial podrá a ser presentado y tramitado por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte deberá consignar en este el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte y la procedencia legítima del parte.
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| h) Si el Notario ya no está en funciones o ha fallecido, podrá presentar testimonio expedido por el Archivo General de la Nación, con autorización para su presentación ante la oficina registral, indicándose datos del presentante autorizado, nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho documento y la procedencia legítima del instrumento.
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| i) Respecto a las funciones del Juez de Paz, considerar lo señalado en la Ley 29824 según la cual ya no se incluyen transferencias de inmuebles.
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| '''BASE LEGAL'''
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| Artículos 93 a 101 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN.
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| JURISPRUDENCIA REGISTRAL
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| == Precedente de observancia obligatoria == | |
| '''TRANSFERENCIA DE CUOTA IDEAL'''
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| Cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le corresponde a uno de los copropietarios de un bien, no se requiere consignar expresamente en el título el porcentaje transferido.
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| Pleno XL - XLI del 18 Y 19/12/2008.
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| Resoluciones que la sustentan:
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| Resoluciones Nº 161-2007-TR-T y Nº 439-2008-SUNARP-TR-L.
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| '''Título: TRANSFERENCIA DE INMUEBLE GRAVADO'''
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| “Resulta procedente inscribir la transferencia de un inmueble afectado con medidas cautelares de embargos, aun cuando en el contrato de compraventa no se haya hecho referencia a todos los gravámenes que contiene la partida registral respectiva, pues de Tribunal Registral Precedentes de Observancia Obligatoria Página 13 de 72 conformidad con lo prescrito en el artículo 2012° del Código Civil se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones”.
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| II PLENO
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| Criterio adoptado en la Resolución N° 007-2002-ORLC/TR del 9 de enero de 2002, publicada el 11 de febrero de 2002.
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| '''Título: ACREDITACIÓN DE LA CALIDAD DE BIEN PROPIO'''
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| “Con la finalidad de enervar la presunción de bien social contenida en el inciso 1) del artículo 311 del Código Civil e inscribir un bien inmueble con la calidad de bien propio, no es suficiente la declaración efectuada por el otro cónyuge contenida en la escritura pública de compraventa”.
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| II PLENO
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| Criterio adoptado en la Resolución Nº 003-2002-ORLC/TR del 4 de enero de 2002, publicada el 30 de enero de 2002.
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| '''Título: IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA'''
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| “El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad personal, la que se refiere a los signos distintivos que permiten individualizar a la persona y que se complementa con otros elementos, siendo que la evaluación de las discrepancias en el nombre debe fundamentarse en una apreciación conjunta de los elementos obrantes en el registro y los instrumentos públicos aportados por los solicitantes, que a través de distintos factores de conexión permitan colegir en forma indubitable que se trata de la misma persona”.
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| II PLENO.
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| Criterio adoptado en la Resolución N° 019-2002-ORLC/TR del 17 de enero de 2002, publicada el 3 de febrero de 2002.
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| == Resoluciones del Tribunal Registral ==
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| '''1. IDENTIFICACiÓN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA'''
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| La discrepancia entre el antecedente registral y el título rogado, en cuanto a la identificación del inmueble materia de transferencia, será objeto de observación siempre que no existan otros elementos que permitan colegir que se trata del mismo bien.
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| Resolución : 96-2017-SUNARP-TR-L.
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| '''2. IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA'''
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| Si de los antecedentes registrales y de la documentación adjuntada por el usuario se identifica plenamente un inmueble, no corresponde solicitar aclaraciones adicionales.
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| Resolución : 69-2017-SUNARP-TR-L.
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| '''3. DISCREPANCIA EN EL NÚMERO DE DOCUMENTO DE IDENTIDAD'''
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| No procede observar por discrepancia en el documento de identidad entre el titular inscrito y quien aparece como transferente en el tìtulo presentado cuando, efectuada la consulta en la RENIEC, se verifica la existencia de una homonimia, que puede ser salvada con los documentos obrantes en el título presentado o con los antecedentes registrales.
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| Resolución : 1849-2016-SUNARP-TR-L.
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| == Tasa registral ==
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| I. Tasa aplicable al precio pactado hasta S/35 000.00.
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| Derecho de Presentación: S/ 34.00
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| Derecho de inscripción: 1.5 multiplicado por el valor del predio y luego dividido entre 1000
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| II. Tasa aplicable al precio pactado en más de S/35000.00.
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| Derecho de Presentación: S/ 34.00
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| Derecho de inscripción: 3 multiplicado por el valor del predio y luego dividido entre 1000
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| Plazo de calificación:
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| *48 horas. Siempre que se trate de un solo predio que involucre una sola partida registral y el titular registral sea el transferente (actúa sin representación).
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| *Caso contrario el plazo de calificación es de 7 días hábiles.
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| *Documentación sujeta a calificación por parte del Registrador Público."
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