Inscripción de hipoteca

La Hipoteca puede inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble

Requisitos para la inscripción

a) Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) debidamente llenado y firmado por el presentante (persona que realiza el trámite en la Sunarp).

b) Parte Notarial de la escritura pública o, si el valor del gravamen no supera las 20 UIT, formulario registral legalizado notarialmente.

c) La Hipoteca debe ser constituida por el propietario con dominio inscrito en el Registro de Predios; y debe constituirse por una cantidad determinada o determinable, así también debe garantizar una obligación determinada o determinable; y, recaer sobre un inmueble específicamente determinado. Puede indicar la fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado.

d)Pago de derechos registrales.

Tener en cuenta

a) Que exista un inmueble inscrito, el mismo que servirá de garantía para el crédito solicitado y que la descripción del inmueble en la Escritura Pública, tenga en cuenta la descripción que consta inscrita en la partida registral.

b) Haber obtenido un préstamo u otra obligación en la que exija como garantía una hipoteca.

c) La presentación del PARTE NOTARIAL en la oficina registral, deberá de ser efectuada por el Notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes acreditados. Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, el parte notarial podrá ser presentado y tramitado por persona distinta al notario o sus dependientes. El notario al expedir el parte deberá consignar en estos instrumentos el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación, además de incorporarlo en el Módulo “Sistema Notario” los datos de la persona (Sétima Disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo 1049, modificado por el Decreto Legislativo 1232).

d) Si el Notario ya no está en funciones o ha fallecido, podrá presentar testimonio expedido por el Archivo General de la Nación, con autorización para su presentación ante la oficina registral, indicándose datos del presentante autorizado, nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho documento y la procedencia legítima del instrumento.

e) En caso no se consigne en la escritura pública el nombre del cónyuge del acreedor, se observará exigiendo la presentación de declaración jurada con firma certificada o la partida de matrimonio.

f) El monto de la hipoteca debe ser expresado en forma numérica. Dicho monto será determinado si es una suma fija claramente definida o especificada.

Base legal

• Artículos 15, 17 y 169 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución N° 126-2012-SUNARP/SN (18/05/2012)

• Artículos 1099 y 2011 del Código Civil aprobado por D.Leg.N° 295 (25/07/1984).

• Artículo 116 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN (03/05/2013).

• Decreto Supremo N° 017-2003-JUS (18/09/2003) que aprueba las tasas  registrales de los servicios de inscripción y de publicidad por oficina registral.

• Resolución N° 257-2004-SUNARP/SN que aprueba diversos modelos de formularios registrales legalizados por Notario.

• Resolución N° 268-2019-SUNARP/SN que aprueba la actualización del monto de los derechos registrales de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos para el año 2020.

Precedentes de observancia obligatoria

Procedencia de rectificación

"La existencia de una hipoteca no es obstáculo para la rectificación del estado civil del constituyente de dicha garantía". Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 132-2003-SUNARP-TR-T del 8 de julio de 2003, Nº 048-2003-SUNARP-TR-A del 12 de marzo de 2003 y Nº 593-2003-SUNARP-TR-L del 19 de setiembre de 2003.

La caducidad de hipotecas cuando el plazo de vencimiento de la obligación garantizada debe contarse desde la entrega del dinero mutuado

"Cuando se hubiera pactado que el plazo para devolver la suma mutuada se contaría desde la entrega, y ésta tendría lugar a la inscripción de la hipoteca en el Registro, se presume que la entrega se efectuó según lo acordado y en consecuencia resulta posible determinar la fecha de inicio del cómputo del plazo de caducidad a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 de la ley N° 26639". Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 292-2003-SUNARP-TR-L del 9 de mayo de 2003, Nº 307-2003-SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003 y Nº 268-2004-SUNARP-TR-L del 30 de abril de 2004.

Derechos registrales en levantamiento de hipoteca

"Cuando se hubiesen pagado los derechos de inscripción para la cancelación de la hipoteca respecto de una de las partidas donde se extendió el gravamen, teniendo como base el monto total del mismo, no resulta procedente formular nueva liquidación por derecho de inscripción, cuando se solicite el levantamiento de dicha hipoteca en las demás partidas registrales". Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 715-2003-SUNARP-TR-L de 6 de noviembre 2003, Nº 247-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004 y Nº 248-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004.

Hipoteca unilateral

"Procede inscribir hipotecas constituidas por declaración unilateral del propietario, sin necesidad de intervención del acreedor". Criterio adoptado en las Resoluciones Nº P003-98-ORLC/TR del 30 de enero de 1998 y Nº 279-1997-ORLC/TR del 7 de julio de 1997.

Criterios de determinabilidad de las obligaciones garantizadas con hipoteca

“Toda hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del sistema financiero, debe garantizar obligaciones determinadas o determinables. Son admisibles como criterios mínimos de determinabilidad de las obligaciones, que se haga referencia a cualquiera de los siguientes: 

a) A una relación jurídica ya existente, futura o eventual, que se especifica en el título;

b) Uno o más tipos materiales de los cuales pueden surgir las obligaciones;

c) A actividades habituales del acreedor, cuando éstas vengan determinadas por Ley”.

Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 001-2006-SUNARP-TR-A del 06 de enero de 2006 y Nº 164-2006-SUNARP-TR-T del 6 de octubre de 2006.

Jurisprudencia Registral

Sumilla de la Resolución 629-2016-SUNARP-TR-A de 27/10/2016 sobre Constitución de gravamen sobre acciones y derechos

Cuando se pretende gravar porcentajes determinados de acciones y derechos sobre un inmueble, para que proceda su inscripción es necesario que los transferentes tengan registrados a su nombre dichos porcentajes, siendo relevante que éste no sea superior a lo que se desprenda de la partida registral.

Tasa registral

Tasa aplicable respecto al monto de la hipoteca hasta S/ 35 000.00 soles

• Derecho de Calificación: S/ 35.00
• Derecho de inscripción: Monto de la hipoteca X 0.75/1000

Tasa aplicable respecto al monto de la hipoteca mayor a S/ 35 000.00

• Derecho de Calificación: S/ 35.00
• Derecho de inscripción: Monto de la hipoteca X 1.5/1000

Plazo de calificación

• 48 horas en caso que se trata de un solo predio que involucre una sola partida registral y el titular registral sea el transferente (actúa sin representación).
• 7 días hábiles (no incluye sábados, domingos ni feriados) en otro supuesto.

 "Documentación sujeta a calificación por parte del Registrador Público y complejidad del título".